第366章 未雨绸缪 (第1/3页)
桐生也哉和松本隆弘跟着中野良，离开了大久保监事的办公室。
然後三人就在这漫长的走廊里走着。
也就在这时，中野良忽然开口：「隆弘，最近东京的地价，你注意到了吗？」
松本隆弘的脚步没有停，但目光微微一侧，看向走在前面的中野良。
「行长说的是港区、中央区那一带的下跌？」
「不止。」
中野良从西装内袋里取出一份对摺的报纸，递了过去。
「今天早上的《日本经济新闻》，第三版。东京圈商业用地的八月第一周交易量比七月同期跌了两成。港区、中央区、千代田区这三个核心地段的挂牌价，首次出现了连续三周的下调。」
松本隆弘接过报纸，借着走廊里暖黄色的壁灯光，快速扫了一眼那几行加粗的标题，然後将报纸折好，递还给中野良。
「我上周看过这份数据，还以为是夏季淡季的正常波动。」
「如果是淡季，跌幅不会这麽大。」
中野良把报纸收回西装内袋，目光落在前方走廊尽头那扇窗上。
「国土交通省内部那份东京湾岸再开发计划评估报告，上周泄露出去了。报告里提到，部分填海地块的地基沉降速度超出预期，原定的商业综合体开发进度可能要延期半年到一年。」
松本隆弘的目光微微一凝。
「湾岸开发延期，那临空城————」
「对。」
中野良点了点头。
「临空城的价值，本质上依赖於关西机场通航後的客流预期。如果湾岸的开发节奏放缓，关西机场的工期也可能跟着往後推。机场不通航，临空城的商业地块估值就撑不住。」
他停下脚步，转身看向松本隆弘。
「隆弘，你怎麽看？」
松本隆弘也站定了。
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走廊里很安静，只有远处电梯间偶尔传来的指示灯跳动声。
他想了想，然後开口。
「从银行的角度看，东京圈的地价回调本身不算异常。泡沫最大的时候，港区的地价一年涨了将近四成，现在的回调更像是市场在消化之前的过度上涨。」
「但问题在於速度。」
他微微顿了一下。
「一周跌两成，而且是从核心地段开始，这说明市场情绪已经变了。以前的回调是局部调整，现在的下跌是从资金端开始的一—银行收紧信贷，开发商不敢拿地，投资者持币观望。这三个环节同时冷下来，後面的下跌只会更快。」
中野良安静地听完，点了点头，然後转头看向桐生也哉。
「桐生君，你怎麽看？」
桐生也哉从刚才开始，一直跟在两人身後半步的位置，安静地听着。
他手里拎着公文包，目光落在走廊尽头那扇窗外的天色上。
这个问题，他已经等了很久。
「行长，我的看法是，东京圈现在的下跌，只是前奏。」
中野良的眉毛微微动了一下。
松本隆弘也侧过头来，目光落在他脸上。
「前奏？」
「对。」
桐生也哉的语气很平。
「刚才松本次长说，回调是市场在消化过度上涨。这一点，从基本面看没错。但有一个变量，比地价的涨跌本身更危险。」
「什麽变量？」
中野良问道。
「资金的退潮速度。」
桐生也哉说道。
「泡沫最热的那几年，推动地价上涨的不是真实需求，是银行的信贷扩张。地价涨，银行敢放款：银行放款，地价又涨。这是一个自我强化的循环。」
「现在这个循环已经反过来了。」
「开发商不敢拿地，是因为银行在收紧信贷；银行收紧信贷，是因为监管在收紧资本充足率；
监管收紧资本充足率，是因为不良债权在冒头。」
「这个链条一旦启动，反转的速度会比上涨的时候快得多。」
他顿了一下，看着中野良的眼睛。
「上涨用了三到五年，下跌可能只需要一年不到的时间。」
一年不到，实际上只要六个月。
桐生也哉故意没说那麽夸张。
但即便如此，中野良和松本隆弘对视一眼，还是觉得桐生也哉有些悲观了。
中野良开口：「桐生君，你这话说得有点太悲观了。」
桐生也哉看着他，没有回避。
「行长，我不是在唱衰日本经济。但银行的资产质量，从来不是由经济增速决定的，是由抵押物的变现能力决定的。」
「现在东京的地价还在高位，银行的抵押物覆盖率看起来没问题。但如果地价在半年内跌掉三到四成，很多原来看起来正常的授信，就会瞬间变成担保不足。」
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